Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Объект

• Выписка ЕГРН: собственник, доли, ограничения — ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда.
• История перехода прав: частые перепродажи, сделки по доверенности, наследство или дарение незадолго до продажи.
• Соответствие площади и планировки документам, незаконные перепланировки.
• Для дома и участка — границы, вид разрешённого использования, соответствие построек документам.
• Долги за коммунальные услуги и взносы, зарегистрированные лица.

Продавец

• Паспорт и полномочия представителя, срок и содержание доверенности.
• Банкротство: сделку с будущим банкротом могут оспорить — неравноценную в пределах года, подозрительную в пределах трёх лет (127-ФЗ ст. 61.2).
• Исполнительные производства и судебные споры по объекту.
• Брак: для продажи общего имущества нужно нотариальное согласие супруга (СК РФ ст. 35).
• Наследники: если объект получен по наследству недавно, есть риск появления других наследников.
• Использование материнского капитала и выделение долей детям.

С 2023 года выписка ЕГРН не показывает имя собственника без его согласия, поэтому часть сведений запрашиваем через продавца. Такая проверка юридической чистоты квартиры, дома или земельного участка — первый этап любой сделки.

Не советуем передавать задаток или аванс без договора с чётким условием возврата, а основную сумму — до регистрации. Если продавец просит занизить цену в договоре, это риск для покупателя: при расторжении вернуть можно только указанную сумму.

Обязательная нотариальная форма нужна при продаже доли в праве общей собственности (Федеральный закон № 218-ФЗ ст. 42), а также при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному. Нотариус сам подаёт документы в Росреестр, срок регистрации короче. Мы готовим сделку к нотариусу: проверяем согласия, преимущественное право покупки других сособственников, разрешение органа опеки.

Сроки регистрации

По 218-ФЗ регистрация занимает до 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и до 9 — через МФЦ; по нотариальной сделке — до 3 рабочих дней, а при электронной подаче нотариусом быстрее. Госпошлину за регистрацию права гражданина считаем на дату сделки по ст. 333.33 НК РФ.

При покупке нежилого помещения или здания на ООО проверяем ещё и землю под зданием, договоры аренды с арендаторами (они сохраняются при смене собственника — ГК РФ ст. 617), разрешённое использование, корпоративные одобрения сделки у продавца и покупателя. Для крупной сделки ООО нужно решение участников. Готовим договор аренды нежилого помещения, если вы сдаёте объект.

Если здание не оформлено или реконструировано, сначала нужно оформление нежилой недвижимости. Если на землю под зданием нет прав, выкупаем её у администрации — см. выкуп и оформление земли. Для постоянной договорной работы компании подойдёт абонентское обслуживание.

Типичная ситуация: квартира продаётся через полгода после вступления в наследство, продавец торопит и предлагает внести задаток наличными. Здесь сразу три вопроса — нет ли других наследников, не ведётся ли против продавца исполнительное производство и что будет с задатком, если сделка сорвётся. Ответы на них дают документы, а не слова продавца.

• Продажа по доверенности: проверяем, не отозвана ли она и жив ли доверитель.
• Дом на участке: постройка может не совпадать с документами или стоять с нарушением отступов.
• Участок: вид разрешённого использования может не позволять строить жильё.
• Объект в залоге у банка: погашение ипотеки и снятие обременения встраиваем в схему расчётов.