Что такое сервитут на земельный участок: коротко
Сервитут — право пользоваться чужим участком в строго определённых пределах: для прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов и других нужд, которые иначе не обеспечить (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Собственник обременённого участка остаётся собственником и продолжает им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
Частный сервитут устанавливают соглашением сторон и регистрируют в ЕГРН. Если соседи не договорились, спор решает суд по иску того, кому нужен сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ). За пользование сосед вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Частный и публичный сервитут: в чём разница
Земельный кодекс различает два вида сервитута (ст. 23 ЗК РФ). Их часто путают, хотя основания, порядок и способы защиты у них разные.
| Частный сервитут | Публичный сервитут | |
|---|---|---|
| В чьих интересах | Конкретного собственника соседнего участка или здания | Государства, муниципалитета, местного населения, владельцев сетей |
| Кто устанавливает | Стороны соглашением или суд (ст. 274 ГК РФ) | Решение исполнительного органа власти или органа местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) |
| Типичные цели | Проход и проезд к своему участку, свой водопровод или кабель | Проход к водоёму и береговой полосе, прогон скота, а по главе V.7 ЗК РФ — электросети, газопроводы, водопровод, связь |
| Плата | Соразмерная, по соглашению или по решению суда | Если сервитут существенно затрудняет использование участка (п. 13 ст. 23 ЗК РФ), по главе V.7 — по ст. 39.46 ЗК РФ |
К публичному сервитуту правила ГК РФ о сервитуте не применяются (п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Если на ваш участок наложили публичный сервитут, например под газопровод или линию электропередачи, его условия и плату можно оспорить в суде (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Дальше речь в основном о частном сервитуте, который нужен владельцам участков чаще всего.
Когда нужен сервитут: проход, проезд, коммуникации
Сервитут нужен, когда пользоваться своим участком или домом без чужой земли невозможно. Типичная ситуация: участок в глубине квартала, дорога общего пользования до него не доходит, а единственный проезд идёт через соседский участок. Другой частый случай — водопровод, канализация или кабель, которые можно подвести только через соседа.
Суды подходят к сервитуту как к исключительной мере. В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, сформулированы ключевые условия.
- Нет другого пути (п. 7 Обзора). Если проехать можно иначе, пусть дольше и неудобнее, в сервитуте откажут. Откажут и тогда, когда проезд перекрыл сам истец, например своей постройкой.
- Сосед не теряет участок (п. 8 Обзора). Сервитут не устанавливают, если из-за него собственник не сможет пользоваться своим участком по назначению.
- Наименее обременительный вариант (п. 9 Обзора). Если вариантов проезда несколько, суд выбирает наименее обременительный для собственника, соблюдая баланс интересов. То же правило есть в п. 8 ст. 23 ЗК РФ.
- Не к самовольной постройке (п. 3 Обзора). Сервитут для прохода к самовольной постройке не устанавливают. Сначала её узаконивают, об этом статья о самовольной постройке.
Как установить сервитут по соглашению с соседом
Если сосед согласен, это самый быстрый и дешёвый путь. Важно оформить всё письменно и зарегистрировать: устная договорённость не защитит вас, если сосед передумает или продаст участок.
- Проверка участков. Выписки из ЕГРН на оба участка, границы, обременения, залог. Определяем, нужен ли сервитут на весь участок соседа или только на его часть, например на полосу шириной в проезд.
- Схема или межевой план части участка. Если сервитут касается части участка, кадастровый инженер определяет координаты этой части и готовит межевой план для её учёта. Если сервитут на весь участок, межевой план не нужен.
- Соглашение о сервитуте. В нём указывают участки, цель, границы, срок, порядок пользования (пешком, на машине, грузовой транспорт), размер и порядок внесения платы, кто содержит проезд.
- Пошлина и подача. Заявление подают через МФЦ «Мои документы», Госуслуги или электронно в Управление Росреестра по Красноярскому краю. Для части участка учёт части и регистрация сервитута проходят одновременно.
- Регистрация. Сервитут появляется в ЕГРН как обременение участка соседа.
Сроки установлены ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ в рабочих днях.
| Действие | В Росреестр | Через МФЦ |
|---|---|---|
| Регистрация сервитута на весь участок | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
| Учёт части участка и регистрация сервитута одновременно | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
Пошлина за регистрацию сервитута — 1 500 ₽ в интересах гражданина и 6 000 ₽ в интересах организации (подп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Зарегистрированный сервитут сохраняется, если сосед продаст или подарит участок (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Отдельно от вашего участка сервитут продать или передать нельзя (п. 2 ст. 275 ГК РФ).
Сервитут через суд, если сосед против
Если сосед отказывает, молчит или требует несоразмерную плату, вы вправе обратиться в суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Обязательного досудебного порядка нет: достаточно, что стороны не договорились (п. 1 Обзора). Но письменное предложение соседу с проектом соглашения всё равно стоит направить: оно показывает суду, что вы пытались решить вопрос миром.
Иск подают в районный суд г. Красноярска по месту нахождения участка, если стороны граждане. Пошлина по иску неимущественного характера для гражданина — 3 000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если в споре участвуют организации или предприниматели и спор экономический, дело может относиться к арбитражному суду (п. 2 Обзора).
Удовлетворяя иск, суд обязан определить все условия сервитута: участки, вид, содержание, сферу действия, срок, плату и при необходимости работы по обустройству проезда (п. 10 Обзора). Для этого почти всегда назначают землеустроительную экспертизу: эксперт проверяет, есть ли другой доступ, и предлагает варианты маршрута. Решение суда служит основанием для регистрации сервитута в ЕГРН.
Если спор не о проезде, а о том, где проходит граница и кто передвинул забор, это другой иск; о нём статья что делать, если сосед перенёс забор.
Сколько стоит сервитут: плата соседу
Сервитут может быть платным или бесплатным, если стороны так договорились. По умолчанию собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Закон не устанавливает тарифа: размер согласуют стороны, а при споре определяет суд.
По п. 12 Обзора плата определяется исходя из разумности и соразмерности. Она должна соответствовать выгоде того, кто пользуется сервитутом, и компенсировать собственнику ограничения: площадь и долю занятой части, срок, интенсивность движения, расходы на обустройство проезда, перенос забора, содержание дороги. Плата бывает единовременной, периодической или смешанной. Если объём пользования изменился, любая сторона вправе требовать пересмотра платы (п. 13 Обзора). Размер обычно подтверждают заключением эксперта.
Прекращение сервитута
Сервитут не вечен. Собственник обременённого участка вправе требовать его прекращения, если отпали основания, по которым его установили (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Типичная ситуация: администрация построила дорогу общего пользования, и проезд через соседа больше не нужен. С таким требованием может обратиться и тот, в чьих интересах установлен сервитут (п. 6 Обзора).
Если из-за сервитута участок нельзя использовать по назначению, собственник может требовать прекращения сервитута в суде (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Сервитут прекращается и по соглашению сторон, и по окончании срока, если он был срочным. После прекращения запись о сервитуте погашают в ЕГРН.
Сервитут на муниципальную и государственную землю
Если нужный проезд или трасса проходит по земле города или края, применяются ст. 39.23–39.26 ЗК РФ. Соглашение заключают в случаях, предусмотренных законом, в том числе для размещения линейных объектов, изыскательских работ и пользования недрами (ст. 39.23 ЗК РФ).
- С кем договариваться. Если участок свободен, с уполномоченным органом; в Красноярске это, как правило, администрация города. Если участок в аренде больше года или в постоянном пользовании, соглашение заключает арендатор или землепользователь и уведомляет орган в течение 10 дней (ст. 39.24 ЗК РФ).
- Заявление и схема. К заявлению прикладывают схему границ сервитута на кадастровом плане территории, если сервитут не на весь участок (ст. 39.26 ЗК РФ).
- Сроки. Орган отвечает в течение 30 дней: соглашается, предлагает другие границы, направляет проект соглашения или отказывает. После учёта части участка проект соглашения направляют ещё в течение 30 дней, подписать его нужно в течение 30 дней.
- Плата. Порядок расчёта устанавливают Правительство РФ, регион или муниципалитет в зависимости от того, чья земля (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ).
- Короткий сервитут. Если соглашение заключено на срок до трёх лет, сервитут на часть участка можно установить по схеме без учёта части и регистрации (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).
Чем рискуете, если делать самому
- Незарегистрированная договорённость. Сервитут подлежит регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Расписка или устное согласие не помогут, если участок перейдёт к новому собственнику и он перекроет проезд.
- Отказ в иске и расходы на экспертизу. Если экспертиза найдёт другой путь к участку, пусть и неудобный, суд откажет (п. 7 Обзора), а расходы на экспертизу и пошлину останутся на вас.
- Неудачный маршрут. Иск с маршрутом через середину соседского участка вместо края приведёт к спору о вариантах и затянет дело.
- Плата, которую потом не изменить. Соглашение без условий о плате и её пересмотре становится источником нового спора уже через год-два.
- Отказ Росреестра. Если границы части участка в соглашении не совпадают с межевым планом, регистрацию приостановят.
Как помогаем в Красноярске
Мы ведём правовую часть, а координаты части участка и межевой план готовит кадастровый инженер-партнёр. О том, как проходят такие работы, рассказано в статье о межевании земельного участка.
- Изучаем выписки из ЕГРН, кадастровый план территории и честно оценим перспективы: есть ли основания для сервитута и какой маршрут суд скорее признает наименее обременительным.
- Готовим предложение соседу и соглашение о сервитуте с условиями о плате, сроке и содержании проезда.
- Сопровождаем подачу в Управление Росреестра по Красноярскому краю или заявление в администрацию г. Красноярска для муниципальной земли.
- Если сосед против, готовим иск, ходатайствуем об экспертизе и ведём дело в районном суде г. Красноярска до регистрации сервитута. Защищаем и собственников, к которым предъявлен иск, если требуемый сервитут несоразмерен.
Ведение земельного спора: исковое заявление — от 15 000 ₽, представительство в суде — от 15 000 ₽ за судодень. Разработка соглашения о сервитуте — от 10 000 ₽, представительство в Росреестре и администрации — от 5 000 ₽ за день. Если участок ещё не оформлен, начинаем с оформления права собственности на землю — от 100 000 ₽. Устная консультация с изучением документов — от 1 000 ₽, письменная — от 5 000 ₽. Стоимость конкретного дела фиксируется в договоре.
Первая консультация бесплатна. Позвоните по телефону +7 908 208-38-44 или приходите на ул. Парижской Коммуны, 33, офис 815. С делом работает ведущий эксперт фирмы Вера Михайловна Пичугина, практика с 1991 года.