Почему дом стоит оформить
Незарегистрированный дом юридически не существует. Его нельзя продать вместе с участком, заложить в банке, получить за него компенсацию при изъятии земли, а наследникам придётся доказывать его существование. Хорошая новость: для домов на садовых участках действует упрощённый порядок, и в большинстве случаев оформление занимает около месяца вместе с подготовкой документов.
Начните с земли
Оформить дом можно, только если права на участок в порядке: участок стоит на кадастровом учёте, его вид разрешённого использования позволяет строить, а права зарегистрированы или подтверждаются старым свидетельством. Подходящие виды использования — «ведение садоводства», «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный участок). На огородном участке капитальный дом построить нельзя.
Если участок в СНТ ещё не оформлен, член товарищества вправе бесплатно получить его в собственность без торгов (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ) до 1 марта 2031 года. Для этого нужна выписка из протокола общего собрания о распределении участков и схема или межевой план. Если границы не установлены, сначала проводится межевание.
Садовый дом или жилой
На садовом участке можно построить садовый дом — для сезонного проживания, или жилой дом — для постоянного. Садоводство регулирует Федеральный закон № 217-ФЗ. Разница важна: в жилом доме можно зарегистрироваться по месту жительства, а садовый дом можно перевести в жилой по решению администрации, если он отвечает требованиям к жилью.
Жилой дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства: не более трёх надземных этажей и высота не более 20 метров.
Упрощённый порядок до 1 марта 2031 года
До 1 марта 2031 года садовый или жилой дом на участке для садоводства, а также жилой дом на участке для ИЖС или ЛПХ можно зарегистрировать без разрешения на строительство и без уведомлений о начале и окончании строительства (ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Основание — технический план и документ о праве на землю, если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН.
Если дом строится сейчас, можно пойти и по уведомительному порядку ИЖС: подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ), а после завершения — уведомление об окончании строительства. Тогда документы в Росреестр направит сама администрация.
Технический план
Кадастровый инженер выезжает на участок, обмеряет дом и определяет его координаты. Сведения о доме он вносит в технический план на основании проектной документации, если она есть, или декларации об объекте недвижимости, которую заполняет и подписывает владелец. Важно, чтобы дом полностью находился в границах участка, а площадь и этажность совпадали с действительностью.
Подача документов и сроки
Документы подают в Управление Росреестра по Красноярскому краю через МФЦ «Мои документы», электронно или через кадастрового инженера. Для домов на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ срок учёта и регистрации — 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней. Госпошлина для гражданина — 700 ₽, а при одновременном кадастровом учёте и регистрации права — 1 000 ₽ (подп. 24 и 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Частые причины отказов
- Дом стоит с нарушением отступов от границ участка, установленных правилами землепользования и застройки.
- Вид разрешённого использования земли не подходит — например, участок для огородничества.
- Дом частично выходит за границы участка или на земли общего пользования СНТ.
- Ошибки в техническом плане или расхождения в площади и этажности.
- Права на участок не оформлены или оформлены на другого человека.
Регистратор сначала приостанавливает регистрацию и указывает причины. Большинство из них устраняется исправленным техническим планом или дополнительными документами; решение о приостановке можно обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра или в суде.
Пошаговый план
- Закажите выписку ЕГРН на участок и проверьте вид разрешённого использования и границы.
- Если права на участок не оформлены, начните с земли: свидетельство старого образца, решение о предоставлении члену СНТ или межевание.
- Выберите порядок: упрощённый по техническому плану или уведомления ИЖС.
- Пригласите кадастрового инженера, заполните декларацию об объекте и получите технический план.
- Подайте документы в Росреестр через МФЦ или электронно и оплатите госпошлину.
- Получите выписку ЕГРН о праве собственности на дом.
Какие документы подготовить
- Паспорт собственника участка.
- Выписка ЕГРН на участок или старое свидетельство о праве на землю.
- Членская книжка и справка СНТ, если участок в товариществе.
- Сведения о доме: год окончания строительства, материал стен, этажность, площадь.
- Проектная документация, если она есть.
- Уведомление о планируемом строительстве, если вы его подавали.
Дом на арендованном участке
Дом можно зарегистрировать и на арендованной земле, если вид разрешённого использования позволяет строить и договор аренды действует. После регистрации собственник дома получает право выкупить участок без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ). Цена выкупа зависит от правил, установленных для конкретной категории земель.
Дом достался по наследству
Если дом не был зарегистрирован за наследодателем, нотариус не сможет включить его в свидетельство о праве на наследство. Тогда сначала оформляют наследство на участок, затем регистрируют дом по техническому плану уже на наследника. Если наследников несколько или кто-то спорит, вопрос решается через суд.
Баня, гараж и другие постройки
Хозяйственные постройки на своём участке тоже можно зарегистрировать по техническому плану и декларации. Разрешение для них не требуется. Регистрировать их не обязательно, но для капитальных построек это полезно при продаже и наследстве.
Частые вопросы
Нужно ли согласие СНТ на строительство и регистрацию дома? Нет. Товарищество не выдаёт разрешений на строительство на участке члена, но его справки помогают, если права на землю не зарегистрированы.
Можно ли зарегистрировать недостроенный дом? Да, как объект незавершённого строительства — по техническому плану. После окончания стройки сведения о доме обновляют. Но упрощённый порядок по декларации рассчитан на построенный дом, поэтому обычно удобнее дождаться завершения.
Участок в общей долевой собственности. Как быть с домом? Дом будет принадлежать сособственникам участка в тех же долях, если они не договорились иначе. Для регистрации нужны заявления всех сособственников или их представителя по доверенности.
Какой налог придётся платить? После регистрации начисляется налог на имущество физических лиц от кадастровой стоимости дома. Для жилого дома налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 50 квадратных метров (п. 5 ст. 403 НК РФ), а хозяйственные постройки площадью до 50 квадратных метров на садовом участке освобождаются от налога по льготе (ст. 407 НК РФ). Поэтому сумма обычно небольшая.
Если оформить административно нельзя
Если дом нарушает нормы, стоит на чужой земле или участок не подходит по виду использования, остаётся признание права через суд. Для этого обычно нужны заключения специалистов о безопасности постройки и соблюдении норм, а иногда — согласие соседей. Подробнее — на страницах «узаконить самострой» и «признание права собственности через суд».
Чаще всего к нам приходят с одной из трёх ситуаций: дом построен много лет назад и никогда не регистрировался; участок оформлен на одного из супругов или родителей, а дом нужно разделить или унаследовать; Росреестр приостановил регистрацию из-за техплана или отступов. Во всех трёх случаях начинаем с документов на землю, потому что именно там обычно скрыта причина проблем.
Пришлите документы на участок — подскажем самый короткий путь к выписке ЕГРН. Подробнее об услуге — «оформление дачи и дома».